繼臺州之后，浙江省衢州市近日推出房地產限購政策，二三線城市限購大幕已然拉開。而伴隨著限購政策不斷深化，受限購影響的京滬穗等一線城市，上半年房地產市場成交已十分冷清。上市房企方面，也出現大面積虧損，資金壓力日益明顯。

　　在這樣的背景下，由中經聯盟舉辦的"限購下的中國房地產走勢高峰論壇"近期舉行。言及北京房地產發(fā)展方向，萬科、北大資源、華業(yè)等企業(yè)負責人紛紛表示，調控政策會長期持續(xù)，房地產市場將更加嚴峻，企業(yè)要調整戰(zhàn)略，練好內功。

　　北京樓市已進入買方市場

　　自今年2月17日實施嚴格限購令以來，北京市房地產市場呈現出成交量急劇下滑，成交均價穩(wěn)中有降的明顯趨勢。

　　"開車遇到紅燈只要一停，總碰到有人敲車窗，搖下車窗一看，不是賣房的，就是乞討的，長此以往，開發(fā)商的前景可想而知。"北京萬科副總經理肖勁貌似調侃的一句，卻道出了房企銷售的窘境。

　　某中介機構研究數據顯示，截至9月12日，限購后北京樓市住宅成交量為103286套，同比下滑達38.2%。北京市統(tǒng)計局的數據也顯示，1-8月全市商品房銷售面積為787.2萬平方米，同比下降7.9%，其中住宅銷售面積為541.9萬平方米，下降了11.9%。

　　一方面是樓市成交遇冷，另一方面則是庫存量和潛在供應量的明顯上漲。對此，上述中介機構三級市場分析師張大偉表示，短期內限購政策放松的可能基本為零，這使得新增需求可能性不大，北京房地產市場已進入絕對買方市場。

　　一份萬科對北京家庭的入戶抽樣調查顯示，嚴格的限購政策下，北京現只有3%的家庭有資格、有能力、有意愿買房，折合戶數為20萬戶。

　　"若按去年銷售的13萬套來算，這20萬有資格、有能力、有意愿買房的家庭一年多就消化光了。" 肖勁說道，目前北京樓市實際庫存約有15萬套，"若此時北京不再供地，沒有新項目產生，也許正好夠有資格買房的人消化掉。此時如再有新房子出來，就需培養(yǎng)新客戶，難度也非常大"。

　　北京聯達四方經紀公司董事長楊少鋒也表示，樓市已從賣方市場轉向買方市場，要想從固定市場中多分一杯羹，必須在價格上作出讓步。下半年隨著資金壓力的加大，必然有更多開發(fā)商加入到降價行列。

　　冷市催生開發(fā)商邁出新步伐

　　限購導致購房人群下降，在售項目遭遇銷售不暢引發(fā)的回款難題。而貸款的限制進一步扼住了開發(fā)商緩解資金壓力的手腕。限字當頭，不少開發(fā)企業(yè)已逐步走向了不受限購影響的商業(yè)地產、礦業(yè)以及二三線城市等新領域。

　　"限購對燕郊樓市的影響很大，很多客戶都失去了購房資格。"泰禾集團(000732)總裁助理、品牌總監(jiān)沈力男表示，公司將分兩步來應對限購：其一，向二三線城市開拓市場；其二，轉向商業(yè)地產，拿出一半精力來打造商業(yè)項目。

　　北京政泉置業(yè)董事長王亞圣說，目前商業(yè)地產確實比較火熱，出于產業(yè)結構調整，大量房地產企業(yè)開始涌進不受限購影響的商業(yè)地產。另外，一些從事零售業(yè)、百貨業(yè)的企業(yè)也在商業(yè)地產紛紛試水。

　　"縱觀大的房企或頂級公司，實際最終不是以住宅銷售來創(chuàng)造利潤，而是依賴長久自持的物業(yè)。"華業(yè)地產(600240)董事長徐紅表示，這也是公司進入商業(yè)地產的原因。另外出于抵抗通脹，保值角度考慮，公司還開發(fā)金礦，以此應對整個市場緊縮的困境。

　　比起向外尋求新領域破解困局，也有包括萬科、沿海集團、中糧等企業(yè)更強調練內功。"將來的房地產市場會改變，房子將回歸到居住屬性，行業(yè)內不再是大魚吃小魚，而是優(yōu)魚吃劣魚。"沿海地產集團總裁王軍表示，這需要企業(yè)找準目標客戶，了解市場需求才行。

　　保障房成企業(yè)獨門秘訣

　　筆者從北京市統(tǒng)計局還了解到，今年前8月，市政策性住房完成投資452億元，同比增長2.4倍。政策性住房施工面積3558.9萬平方米，同比增長1.5倍，其中新開工面積1244.9萬平方米，同比增長5倍。銷售面積為146.7萬平方米，同比增長63.1%。

　　"不僅受到政策的支持和鼓勵，還有著可觀銷售增長的房源。"保障房也成了不少企業(yè)應對限購的香餑餑。

　　"我覺得最好的方式，就是轉向保障房。"某京城房地產企業(yè)負責人鄧暉表示，公司主要建設保障房，現有200萬平方米的開發(fā)量。因此也得到來自政府的支持，包括企業(yè)債、周期等，是應對市場緊縮的法寶，也帶來了很好的現金流。

　　首開仁信置業(yè)有限公司董事長李捷則認為，限購限貸政策還會持續(xù)較長一段時間。而應對限購政策，企業(yè)除去庫存、加大銷售外，還有一個獨門秘籍：保障房建設。銷售火熱，同時有著政府專項貸款的支持，保障房能提供給企業(yè)非常好的現金流。他舉例說明，已開盤幾次的熱盤長陽半島銷售3000多套，而與之相較，首開大興的限價房項目入市不久就已達到了3000多套的銷量。

　　而隨著保障房的大量興建，分配問題也隨之產生。楊少峰在新作《地產真相》中提出，保障性住宅首先要解決的，是流通問題。只有剔除保障性住房的投資功能，才能避免一方面住房矛盾激化，另一方面卻有大量房產空置，最終普通大眾的居住權益得到保證。